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结构性住房市场的双向调控

  由于我国房地产市场区域发展极不平衡,结构性过剩与结构性短缺并存,因此需要根据区域市场不同的供求形势,分类指导,有保有压。对于一、二线城市,需要深化住房供给体系改革,扩大住房供应,降低购房成本;对于三、四线及以下城市,需要一方面降低购房负担,另一方面抑制供给过快增长,双管齐下消化库存。

  区域市场结构失衡

  高库存与短缺并存

  当前我国住房市场最大的问题是,区域市场发展出现严重的结构失衡,高库存与短缺并存。一、二线城市住房供求矛盾突出,房价畸高,而三、四线及以下城市住房阶段性过剩,库存高企。

  三、四线城市住房短期供过于求,去库存将是首要任务。2014年以来,住房“总量供不应求”时代已经结束,“结构性过剩”时代已经到来。作为过去十年住房市场发展的超级引擎,城镇化与工业化目前都处于减速状态,中国城市特别是三、四线及以下城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时,中国城镇住房却累积了巨额的存量。特别是在一些三、四线城市,商品住房积压现象已经很严重。据本研究估计,2015年底中国商品住房库存大约在29亿平方米左右,平均去库存周期在30个月左右,远高于正常的去库存周期(6-18个月),而这些库存又主要集中在三、四线及以下城市。此外,过去十年,各地方政府借助“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材,遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。这些题材新城,有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要,通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的,并没有真实的产业发展作为支撑。随着房地产热的退潮,其中有一部分可能沦为“鬼城”或“空城”。

  一、二线城市住房仍将供不应求,扩大供给仍是主线。虽然住房总量短缺的时代已经过去,三、四线城市住房短期过剩明显,但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因,一、二线城市住房仍将存在一定程度短缺,扩大供给仍是一、二线城市楼市的发展主线。一线城市及部分二线城市住房被猛炒,除了与购房融资杠杆加大有极强关联之外,可售住房库存不充足也是一个非常重要的原因。在供应不充分、潜在需求规模庞大的条件下,一有风吹草动,恐慌性购房行为就很容易被激发。

  过剩的主要是区位和配套条件差的住房,优质住房特别是优质学区住房仍将短缺。虽然从量的方面看,中国城镇商品住房已经出现结构性过剩,但从质的方面看,很大一部分家庭居住条件仍然较差,狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升,对优质住房的需求还将稳步增长,优质住房仍然具有一定的稀缺性。此外,由于我国基础教育水平极不均衡,因而优质学区住房也成了一种稀缺资源。本轮一线城市房价的暴涨,就与对优质学区住房的抢购有很大关系。根据CQCHPI房价指数显示,2015年第四季度北京市房价同比上涨最快的两个板块分别为金融街(000402,股吧)板块(27.74%)与中关村(000931,股吧)板块(19.36%),而这两个房价大涨板块正好均为北京市最好的学区所在地。

  去管控过快加剧住房市场结构失衡。由于持续房地产热的历史原因,政府对房地产市场施加了诸多的限制性管控政策。这虽然有利于抑制房地产热,但也在一定程度上扭曲了市场,降低了资源配置效率。随着住房总量过剩和去库存时代的到来,以前的诸多限购限贷增税政策都将逐步淡出,住房政策将恢复到新的常态。但是,由于我国住房市场结构性矛盾仍然突出,对于住房市场的去管控应因地制宜逐步推进。而目前出于拉动经济等诸多考量,对住房市场松绑过快大大增加了市场的波动性。特别是一线城市楼市,由于住房供给不足、潜在需求较大、总体住房水平不高,管控政策的突然大幅后撤诱发了一轮房地产投资投机的集中爆发,迅猛推高了房价。对于三、四线城市,过快的去管控政策短期也可能刺激住房投机,加剧市场过剩。在市场相对过剩时代,住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求,不仅需要减少市场管制,更需要通过深化住房供给机制改革加以释放。让城镇居民能够以较低成本获得高品质、个性化的住房,才是启动住房改善性需求、促进住房市场平稳发展的关键。

  房价三季度可能短线见顶

  预计2016年第二季度,房价短期仍将维持向上态势。其中一线城市房价涨速趋缓,二线城市房价分化加剧,三、四线城市房价稳中有升。住房开发投资增速将缓慢回升。到2016年第三季度,一线城市房价可能短线见顶。

  一线城市房价仍惯性上涨,但涨速可能趋缓。在宏观金融刺激、住房需求管制政策不断松绑等的综合作用下,2016年以来一线城市住房销售加速,房价快速上涨,部分城市如上海、深圳涨幅惊人,这也使一线城市房价上涨的能量得以提前释放。与此同时,一线城市房价暴涨也迫使政府出台较严厉的房价调控措施,这在控制需求增长的同时也提升了市场的观望情绪。在新的政策背景下,2016年二季度一线城市楼市可能难以再有更好的表现,房价总体将涨速趋缓。

  在经历了二季度的缓冲后,三季度一线城市房价可能短线见顶。2016年二季度到2016年三季度,一线城市楼市可能迎来今后三年最佳售房(而非买房)时机。环一线城市周边的卫星城镇也迎来一波房价上涨,如北京周边的固安、香河,上海周边的昆山等,这也预示着大城市房价即将短线见顶。因为这些区域大多不具备通勤上班条件,购房者绝大部分都是投资者,其楼市是最好的住房投机度观测指标。

  二线城市继续分化,三、四线及以下城市房价稳中有升,但不存在大涨的基础。在政策利好不断出台及购房信贷宽松的大背景下,多数二线城市房价稳中有升,部分热点城市房价可能快速上升。三、四线及以下城市面临住房库存水平高、人口老化、产业结构转型困难、需求增速较低等问题。由于其平均去库存周期在三年以上,即使销售速度有所加快,短期库存水平难以下降到合理值范围内。这也意味着短期内三、四线及以下城市房价不存在大涨的基础,稳价走量仍将是三、四线及以下城市2016年的主线。同时由于三、四线及以下城市金融环境极为宽松,购房信贷成本处于历史低点,加上今后政府的各种支持与刺激政策仍将相继出台,房价短期将稳中有升。

  开发投资缓慢回升,带动宏观经济增速触底回升。随着销售速度加快库存水平降低,二季度一、二线城市开发企业将率先加大补充库存力度,带动一、二线城市土地市场回暖和开发投资回升,这对宏观经济增速将有一定的拉动效应。由于开发投资变动相对于住房销售的滞后性,本轮住房开发投资的回升至少能延续到2016年年底。

  根据不同区域分类指导有保有压

  由于我国房地产市场区域发展极不平衡,结构性过剩与结构性短缺并存,需要根据区域市场不同的供求形势,分类指导,有保有压。对于一、二线城市,需要深化住房供给体系改革,扩大住房供应,降低购房成本;对于三、四线及以下城市,需要一方面降低购房负担,另一方面抑制供给过快增长,双管齐下消化住房库存。

  一、二线城市应继续扩大供给,抑制住房投资投机需求。鉴于一、二线城市住房供求矛盾将长期存在的事实,一、二线城市住房政策的主线是多方扩大住房供给,量力支持住房改善,继续抑制住房投资投机,保持房价相对平稳。一是进一步降低存量住房交易税费,促进二手住房入市,缓解新房供应不足的局面。具体措施可包括:扩大契税优惠,所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征增值税;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税;二是多方扩大普通商品住房供给。短期政策可包括加大普通住房土地供应,加快住房用地入市节奏,提高中低价位商品房入市审批速度,在补交土地出让金和科学规划的前提下支持商改住、工改住等土地用途变更。长期政策方面,还需要加大基础教育等公共配套均等化的力度;三是适时降低多套住房融资杠杆,抑制住房投机。热点城市可以考虑采取临时性需求管控措施,提高多套住房首付,将二套房首付提高到五至七成;将二套房认定标准由“认贷不认房”改为“认房又认贷”;严格停止对三套及以上住房提供按揭贷款,清理各种违规“首付贷”,避免购房金融杠杆被滥用。

  三、四线及以下城市应多方消化住房库存,支持改善性住房需求和提升外来人口置业吸引力。基于三、四线城市高库存及需求增长疲软的现状,三、四线城市的政策主线是多方设法消化现有的住房库存,挖掘需求潜力,同时抑制供给的过快增长。一是继续支持改善性住房需求。三、四线及以下城市虽然住房总量存在阶段性过剩,但有相当数量居民住房水平并不高,居民改善住房条件的期望仍很迫切。通过支持居民改善住房条件,可以消化一部分过剩的库存。具体措施可包括:尽快出台购房贷款利息抵扣所得税政策;对于“买一卖一”的换房需求给予税费减免或适度财政补贴;对于居民为改善住房条件购买二套住房给予适当的金融支持等;二是吸引县域和农村人口进城就业和置业。进一步放宽户籍限制,提升教育、医疗等公共服务水平,发展地方优势产业,吸引县域和农村人口就业和置业,在消化库存的同时降低一线城市人口与住房压力;三是根据需要调整房地产用途。在不影响其他居民居住环境的前提下,支持住宅转商用或用作创业场所;四是政府购买过剩商品房用作保障房。停建或缓建保障性住房,通过低价购入滞销商品住房,用于保障性住房及安置房;五是出台退房还耕政策。住房库存可分为可销售库存与无法销售库存。对于少部分非理性开发形成的、无法出售的“空城”“鬼城”,可以出台支持退房还耕政策,拆除烂尾及废弃商品住房,通过土地指标置换,释放闲置无效建设用地。 (来源:新浪地产


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